매번 헷갈리는 LTV, DTI, DSR 계산법 정리

집을 살 때 웬만하면(왠만하면X) 대출을 알아봐야 한다.

나의 작고 소중한 월급으로는 퇴직할때까지 숨만쉬고 살아도 서울아파트는 불가능에 가깝고

지방아파트 정도는 대출받으면 그래도 숨쉬면서 살 수는 있을것 같다.

지방이 있어서 정말 다행이다.

 

대출받을때, 가장 겁을 주는 세가지 영단어가 있다.

바로 LTV, DTI, DSR이다. 이것들이 뭐길래 나를 가로막는걸까?

 

 

대출도 받아본 놈이 잘 안다고, 나는 신용대출이나 마통밖에 안받아봐서

처음에는 오ㅏ 다들 몇억씩 어떻게 대출을 받는걸까 했다.

알고보니 신용대출은 말그대로 나의 신용을 바탕으로 은행이 주는거라, 연봉 이상은 잘 안주는것 같다.

반면에 주택담보대출은 주택을 담보로 잡고 빌려주는 돈이다보니 그 액수가 어느정도 크다.

은행 입장에서는 여차하면 집에 빨간딱지 붙이면 되니깐

그래서 주택담보대출은 많이 나오는데 이게 무분별하게 많이 나오다보니

한때 갭투자가 정말로 유행했었고, 안하는 사람이 바보였는데 그 바보가 바로 나였다.

그러다보니 투기를 잡는 정책 중 하나로 대출을 조이기 시작했으니

대출을 조이는 세 가지 영어단어가 LTV, DTI, DSR이다.

 

출처: 금융위원회 블로그(2020.8.24.)

 

1. LTV(담보인정비율)는 뭐냐?

"주택을 담보로 하여 얼마까지 빌릴 수 있는가"

Loan to Value의 약자로, 주택 가치 대비 얼마 빌려주겠다는 뜻이다.

LTV를 통한 대출한도 계산은 아주 쉽다. 주택 가격에 정해진 LTV비율을 곱하면 된다.

주택담보대출한도액 = 주택시세 * LTV비율 

간단한 예를 들어 3억짜리 집을 사고 싶다. 나는 무주택자고, 지역은 비규제 지역이라  LTV 70%가 적용된다

그러면 대출한도는 3억의 70% 3억 * 0.7 = 2억1천만원이다.

 

주택가격, 규제지역여부, 주택보유여부에 따라 20% ~ 70%

 

주택 가격이 얼마이냐, 무주택이냐 아니냐, 투기과열지역·조정대상지역이냐 아니냐 여부에 따라서 담보대출 가능 금액이 달라진다. 

 

 

2. DTI(총부채상환비율)는 또 뭐냐

"현재 소득 대비 대출상환금(주택담보대출의 원리금과 기타 대출의 이자)이 얼마인가"

Debt to Income의 약자로, 소득 대비 대출상환금이 얼마인지를 보겠다는 것이다. 주택을 담보로 잡아서 얼마까지 해주는가를 LTV에서 한번 묶고 이번엔 내 소득이 빚을 얼마나 갚을 수 있는지를 보겠다는 것이다. DTI는 원래는 금융기관에서 개인에게 돈을 빌려줄 때 한도를 정하던 지표인데 부동산 규제를 위해 정부차원으로 확장되었다. LTV가 개인의 부채상환능력과 관계없이 주택의 가격이 높으면 그만큼 대출금도 많이 나오기 때문에 이로 인한 폐단을 방지하기 위한 수단으로 함께 사용되고 있다.

DTI = (주택담보대출의 원리금 + 기타 대출의 이자) ÷ 연소득

DTI를 계산할 때, 주택담보대출은 원리금이 모두 포함되는 반면 기타대출의 경우는 이자상환금만 계산에 포함이 된다.

규제지역 여부에 따라 40% ~ 60%까지 가능

예시를 통해 간단하게 알아보자. 나의 연소득은 4500만원이고, 만기 30년, 이자율 2% 1억 2천만원짜리 주택담보대출, 만기 5년 이자율 4% 3천만원짜리 자동차대출이 있다고 가정해보자.

구분	대출조건	월 상환금액 (원리금균등상환)	DTI 금액
주택담보대출	1억2천, 연2%, 30년	443,543원	원리금 443,543 * 12 = 5,322,516원
신용대출	3천, 연4%, 5년	552,496원	이자100,000 ~ 83,129까지 12개월 이자합계 1,099,337원
계		996,039원	6,421,853원

DTI = 6,421,853 ÷ 45,000,000 ≒ 14.2%

간단하지는 않았던것 같지만 하여튼 예시를 통해 알아보았다. 현재 내가 구매하려는 아파트에서 가능한 DTI가 40%라면, 내 DTI는 14.2%이니 대출이 조금 더 가능할 여지는 있다고 볼 수 있다.

 

 

3. DSR(총부채원리금상환비율)

"현재 소득 대비 모든 대출상환금이 얼마인가"

DTI가 약간 복잡하지만, DTI를 완벽하게 익히고 나면 DSR은 간단하다. 이자금만 잡았던 기타대출의 원금도 계산에 포함해주면 된다. DTI보다 더 강화된 지표라고 보면 된다. 

DSR = 연간대출상환액 ÷ 연소득

구분	대출조건	월 상환금액 (원리금균등상환)	DSR 금액
주택담보대출	1억2천, 연2%, 30년	443,543원	원리금 443,543 * 12 = 5,322,516원
신용대출	3천, 연4%, 5년	552,496원	원리금 552,496 * 12 =  6,629,952원
계		996,039원	11,952,468원

DSR = 11,952,468 ÷ 45,000,000 ≒ 26.5%

신용대출이 이자에서 원리금으로 바뀌었을 뿐인데, DTI와 DSR의 퍼센티지는 두배 가까운 차이가 난다.

 

부동산대출과 관련하여 정해진 DSR의 비율은 없다. 하지만 금융감독원은 시중은행의 모든 대출을 DSR의 40% 수준을 유지할 것을 권고하고 있다. 또한 현재로는 금융회사 단위로 DSR이 적용되고 있다. 예를들어 농협은행에서 대출을 한 사람이 있다고 가정했을때, 개개인별로는 DSR이 60%가 되는 사람도 있고, 20%가 되는 사람도 있지만 평균만 40%수준을 유지하면 된다는 것이다. 하지만, 이 또한 금융회사단위가 아닌 개인별로 적용하는 방안을 금융당국에서 계획중이다.

 

 

 

 

참고자료

blog.naver.com/blogfsc/222069466168

gonggam.korea.kr/newsView.do?newsId=GAJZWdwX4DGJM000